2020 - 13.2:Gayrimenkul Kira Gelirlerinde Vergileme

Bu devam bölümümüzde konumuz gayrimenkul yatırımlarından elde edilen kira gelirlerinde ve konuğumuz gayrimenkul vergilemesi konusunda uzman olan Ersun Bayraktaroğlu

Transcript

BÖLÜM 13-2: Gayrimenkul gelir ve kazançlarında vergileme 

2020 Ekim ayında yapılan bu kayıtta, genel bilgi vermek amacıyla ve kayıt tarihi itibariyle yürürlükte olan kural, oran ve tutarları dikkate alıyoruz. Bu podcasti dinlediğiniz tarihe dek mevzuatta veya mevzuatın yorumunda değişiklikler olmuş olabilir. Vergisel pozisyonunuzu salt bu podcaste dayanarak değil vergi danışmanınıza başvurarak belirlemenizi önemle tavsiye ederiz. Yatırım kararlarınız içinse yatırım danışmanlarınıza danışınız.  Bu podcasta dayanılarak tesis edilen işlemlere ilişkin olarak PwC, ortakları veya çalışanlarına herhangi bir sorumluluk atfedilemez.

Merhabalar,

Ben PwC Türkiye ortaklarından Umurcan Gago.

Yatırımlarını finansal varlıklarda değerlendiren ve herhangi bir nedenle uykusuzluk sorunu çeken dinleyicilerimiz için hazırladığımız bu podcast serimizde Türkiye’de yerleşik gerçek kişilerin finansal yatırım araçlarından elde ettikleri gelir ve kazançların vergilendirilmesini ele alıyoruz. 

Bugün 15 Ekim 2020 ve bugünkü konumuz gayrimenkul yatırımlarından elde edilen kira gelirlerinde vergilendirme. 

Önceki bölümleri dinlemiş olanlarınız farkındadır ama dinlememiş olanlarınız da olabilir. Aslında bu 13. Bölümümüzde gayrimenkullerden elde edilen satış kazançları ile kira gelirlerinin vergilendirilmesini ele alıyoruz. 13. bölümümüzün ilk kısmında satış kazançlarını konuşmuştuk. Süremizi bir parça aştığımızdan sizleri sıkmamak için kira gelirlerini 13. Bölümümüzün ikinci kısmına bırakmıştık. Şimdi bu ikinci kısmı sunuyoruz sizlere. 

13. bölümümüzün ilk kısmında olduğu gibi bu kısmında da konuğum gayrimenkul vergilemesi konusunda uzman ortağım ve üstadım Ersun Bayraktaroğlu. Ersun Bayraktaroğlu PwC’de gayrimenkul sektörü lideri, aynı zamanda uzun zamandan beri GYODER  ve ULI yönetimlerinde görev yapıyor ve gayrimenkul konusunda sayısız seminer, konferans, eğitim programı yapmış sayısız televizyon programına konuk olmuş biri. 

Hoş geldiniz ve podcast serimize katıldığınız için tekrar çok teşekkür ediyorum öncelikle.

ERSUN – Tekrar hoş bulduk, Umurcan bey. İlk kısım benim için de çok keyifli idi. Umarım dinleyiciler için de öyle olmuştur. Şimdi ikinci kısım da aynı şekilde olur diye umuyorum.

Ersun bey önceki kısımda, işin teorisi beki farklı olsa da gayrimenkulun ister içinde oturalım ister oturmayalım ülkemiz gerçekliğinde finansal bir yatırım aracı olduğunu düşündüğünüzü söylemiştiniz. Sonrasında ben size “ Diyelim ki zamanında bir ev almıştım sonra 2020 içinde sattım ve bir değer artış kazancı elde ettim. Nasıl vergilendiriliyorum?” diye sormuştum. Siz de bunu izah etmiştiniz. Şimdi de şöyle bir soru ile başlayalım isterseniz: “Bu evi satmadım da, kiraya verdim ve 2020 yılında kira geliri elde ediyorum. Nasıl vergilendirileceğim? Bunun bir mesken olması, iş yeri olarak kullanılabilecek bir taşınmaz olması, kiracımın bir gerçek kişi veya şirket olması fark eder mi?”

ERSUN – Bu bizi Gelir Vergisi Kanunu’nda sayılan 7 kazanç unsurundan bir başkasına, “Gayrimenkul Sermaye İratları”na götürür. Hepimiz biliyoruz ki gayrimenkulden iki tür gelir elde ederiz ya alır satarız ve az önce konuştuğumuz gibi ya Ticari kazanç” ya da “ Değer Artışı Kazancı” elde ederiz ya da şimdiki sorunuz kapsamında gayrimenkulü kiraya verip “ gayrimenkul sermaye İradı” elde ederiz.

Gayrimenkul Sermaye İradı vergilemesinde prensipler farklıdır. Bir gayrimenkulden elde edilen kira geliri geliri elde edenin kişiliğine (gerçek ya da tüzel kişi- Gerçek kişi ise tacir mi değil mi?), kiracının niteliğine gerçek kişi mi tüzel kişi mi? Yine gerçek kişi ise tacir mi değil mi? ) göre değişir.

Oldukça detaylı bir konu ama 2020 yılında kira geliri elde eden tacir olmayan gerçek kişi için kısaca anlatmaya çalışayım.

Söz konusu gerçek kişi konutunu kiraya veriyorsa (sayısı falan da önemli değil- 1000 tane de olabilir bir tane de) gerçek kişi kiracılarından elde ettiği toplam yıllık kira tutarı 6.600TL’yi aşıyorsa söz konusu kazancı beyana tabidir.

Bu kişinin işyeri kirası varsa ya da konutunu kiralayan bir tacir ya da tüzel kişi ise ( yani söz konusu kira geliri stopaja tabi ise – ki bunu birazdan anlatayım ) bu durumda elde ettiği kiraların toplamı 49.000 TL’yi aşıyorsa söz konusu kazanç beyana tabidir. 

Konut kiraları ile stopaja tabi kiralar kendi içlerinde değerlendirilecek ve beyan sınırları ayrı ayrı değerlendirilecektir. 

Her iki durumda da en önemli hususlardan biri tahsilat meselesidir. Gayrimenkul sermaye iratlarında diğer kazanç unsurlarından farklı olarak tahsil esası geçerlidir. Bir takvim yılında tahsil edilen kiralar için yukarıdaki hesaplamaları yapacağız. Eğer tahsil edilen kira yoksa o yıl herhangi bir beyan da olmayacaktır. Geçmiş yıllara ilişkin yapılan tahsilatlar bu yılın, gelecek yıllara ilişkin bu yıl yapılan tahsilatlar ise ilgili oldukların yılın geliri olarak beyan hesabına dahil edilecektir.

Her kazançta olduğu gibi gayrimenkul sermaye iradında da safi kazanç vergilendirilir. Safi kazanca ulaşmak için de brüt kiradan istisna tutarı (2020 yılı için konutlarda 6.600TL indirilir) yasada izin verilen giderlerin indirimi sonrasında kalan tutar beyan edilir. 

Peki, kiralayan olarak söz konusu taşınmaz ile ilgili bazı masraflarım varsa, bunları matrahımdan düşebilir miyim? Bunları belgelendirmem gerekiyor mu? Ve hangi tip giderleri düşebilirim?

ERSUN – Gider indiriminde gerçek ya da götürü gider usulü vardır. Götürü gider hem konut hem de işyerleri için gayrisafi kira gelirinin %15’idir. Herhangi bir belgelendirmeye gerek yoktur. Bunun yerine gerçek gider tercih edilirse belgelenmek şartı ile yasada yer alan giderler indirilebilir. (ki yasada belirlenmiş 13 kalem gider vardır. Hepsini saymak uzun sürer ama önemlilerini hemen söyleyivereyim: Mesela kredi ile alınan konuta gayrimenkule ilişkin ödenen faizler, gayrimenkule ilişkin emlak vergileri, konut olarak kiraya verilen bir gayrimenkule ilişkin satın alma tarihinden itibaren 5 yıl boyunca satın alma bedelinin %5’i, gayrimenkule ilişkin amortisman, sigorta giderleri, tadilat, bakım masrafları, kendisi kiradaysa ödenen kira, eğer kiralanıp kiraya verilmiş bir gayrimenkul varsa ödene kira vb) indirilir. 

Kiracımın bir gerçek kişi veya tüzel kişi olması kiralayan olarak benim vergilendirilmemi etkiler mi?

ERSUN – Kiracının gerçek kişi tacir ya da tüzel kişi olduğu durumlarda (gayrimenkul hangi tür olursa olsun) kirayı ödeyen kiracı mal sahibinin GMSİ’na mahsuben %20 oranında stopaj ( kesinti ) yapmak ve bunu vergi dairesine beyan edip ödemek zorundadır. Mal sahibi GMSİ’ni stopaj yapılmamış brüt tutardan başlayarak beyan eder ve hesaplanan gelir vergisinden kiracısının kendi adına ödediği vergileri indirerek bakiye tutarı vergi dairesine öder. Bu nedenle, kendisinden stopaj yapılan mal sahiplerinin kiracılarından söz konusu stopaj ödeme belgelerini talep etmeleri gerekmektedir.  

Peki kiraladığım taşınmazın yurtdışında olması gelir vergilemesi durumumu nasıl etkiler?

ERSUN – Hiçbir değişiklik yoktur. TR’de mukim bir gerçek kişi tüm dünyadaki gelirlerini TR’de beyan etmek zorundadır. Gayrimenkul ülkeye bağlı bir varlık olduğunda gayrimenkulün bulunduğu ülkede bu varlık üzerinden Gelir Vergisi benzeri bir vergi ödenmişse ödenen bu vergi yasada belirtilen usullerde tavsik edilmek şartı ile TR’de hesaplanacak vergiden mahsup edilir. 

Teşekkürler. Şimdi size daha zor bir soru sormak istiyorum. Gayrimenkul yatırımı yapmak istiyorum diyelim. Uzun vadeli bir yatırım yapma niyetinde de değilim. Paramı en fazla 3-4 sene filan bağlamak istiyorum. En optimal gelir vergilemesi ne tür bir gayrimenkul yatırım aracında olur. Direk gayrimenkul mü almalıyım yoksa gayrimenkul’e dayalı bir finansal araç mı?

ERSUN – Tapu seven bir toplumda bunu söylemek rahatsızlık verecek belki ama eğer elde tutma süresi 3-4 yıl olacak ve bu alım satımlar sürekli olarak gerçekleştirilecekse benim önerim gayrimenkule değil hisse ya da fona yatırım yapmaktır. Siz daha önceki bölümlerde anlattınız yanılmıyorsam söz gelimi içinde gayrimenkul bulunan bir şirketin hisselerine yatırım yapan kişi söz konusu şirket borsada işlem görüyorsa (mesela bir GYO ise ) hisselerini istediği zaman satarak, eğer halka açık bir şirket değilse iki yıl tuttuktan sonra hisselerini satarak söz konusu yatırımından elde edeceği getiriyi sıfır gelir vergisi yükü ile ( GYO ise kurumlar vergisi yükü de sıfır olacak ) alabilir.

Ya da bir GYF katılma belgesine sahipse sadece %10’luk bir vergi ile gelire ulaşabilme imkanına sahip olacaktır. 

Her iki durumda da burada söz etmediğimiz ve alıcı ve satıcının ayrı ayrı ödemek zorunda olduğu %2’den toplam %4’lük tapu harcı ve nihai tüketici üzerinde kalan %18,%8 ya da %1’lik KDV avantajı da ayrıca yukarıda sayılan avantajların üzerine eklenince ne demek istediğim daha iyi anlaşılır diye düşünüyorum.

Çok teşekkürler Ersun bey. Yavaş yavaş süremizin sonuna geliyoruz artık. Aslında bu serideki her bölümde günün vergi ile ilgili özlü bir sözünü paylaşıyoruz dinleyicilerimizle. Dolayısıyla sizden son ricam şu: Vergi ile ilgili olarak en beğendiğiniz söz kimin sözüdür ve neden?

ERSUN – 33-34 yıllık bir vergici olarak bir üstadımın (Allah selametini versin Şefik Çakmak üstadımın) çok sevdiğim bir sözünü söyleyeyim: “Yanlışın doğrusu olmaz” derdi üstad. Meslek hayatımın ilk bölümünde duymuştum bu sözü ve yıllar geçtikçe ne kadar doğru olduğunu çok iyi anladım. Çok karmaşık, gri alanı çok ve tartışmalı olan vergi mevzuatında amaç yanlış yapmamak olmalı. Eğer hata/yanlış yapılırsa bunun düzelmesi çoğu zaman maliyetsiz olmuyor. Onun için benim mesleki düsturumdur. Yanlış yapmamak, doğruyu yapmak için araştırmak, danışmak gerekir. Çünkü yanlışın doğrusu olmaz. 

Çok teşekkürler Ersun bey.

Efendim böylece bu podcast serimizin onüçüncü bölümünün ikinci kısmının da sonuna gelmiş bulunuyoruz. Uykuya dalmadan buraya kadar gelmiş olduğunuz için özür diliyorum. Bir sonraki bölümde buluşuncaya kadar keyifli, sağlıklı, bol kazanç ve az vergili günler diliyorum.