2020 - 13.1:Gayrimenkul Satış Kazançlarında Vergileme

Bu bölümümüzde konumuz gayrimenkul yatırımlarının satışından elde edilen kazançlarda vergilendirme ve konuğumuz gayrimenkul vergilemesi konusunda uzman olan Ersun Bayraktaroğlu

Transcript

BÖLÜM 13-1: Gayrimenkul satış kazançlarında vergileme

2020 Ekim ayında yapılan bu kayıtta, genel bilgi vermek amacıyla ve kayıt tarihi itibariyle yürürlükte olan kural, oran ve tutarları dikkate alıyoruz. Bu podcasti dinlediğiniz tarihe dek mevzuatta veya mevzuatın yorumunda değişiklikler olmuş olabilir. Vergisel pozisyonunuzu salt bu podcaste dayanarak değil vergi danışmanınıza başvurarak belirlemenizi önemle tavsiye ederiz. Yatırım kararlarınız içinse yatırım danışmanlarınıza danışınız.  Bu podcasta dayanılarak tesis edilen işlemlere ilişkin olarak PwC, ortakları veya çalışanlarına herhangi bir sorumluluk atfedilemez.

Merhabalar,

Ben PwC Türkiye ortaklarından Umurcan Gago.

Yatırımlarını finansal varlıklarda değerlendiren ve herhangi bir nedenle uykusuzluk sorunu çeken dinleyicilerimiz için hazırladığımız bu podcast serimizde Türkiye’de yerleşik gerçek kişilerin finansal yatırım araçlarından elde ettikleri gelir ve kazançların vergilendirilmesini ele alıyoruz. 

Bugün 15 Ekim 2020 ve bugünkü konumuz gayrimenkul yatırımlarından elde edilen gelir ve kazançlarda vergilendirme. Onbir ve onkinci bölümlerimizde otomatik bilgi değişimi ve mukimlik kavramlarını ele almak için ara vermiş olduğumuz enstrumental vergi yolculuğumuza geri dönüyoruz bu bölümde. Ama her zamankinden farklı olarak bugün tek başıma değilim. Bugün gayrimenkul vergilemesi konusunda büyük bir uzman ve şöhret olan, ortağım – üstadım Ersun Bayraktaroğlu konuğum olacak. 

Ersun Bayraktaroğlu da yine PwC vergi bölümü ortaklarından, PwC’de gayrimenkul sektörü lideri, aynı zamanda uzun zamandan beri GYODER  ve ULI yönetimlerinde görev yapıyor ve gayrimenkul konusunda sayısız seminer, konferans, eğitim programı yapmış sayısız televizyon programına konuk olmuş biri. 

Hoş geldiniz, podcast serimize katıldığınız için çok teşekkür ediyorum öncelikle.

ERSUN – Hoş bulduk. Böyle çok keyifli ve bilgilendirici bir seride yer almaktan ve daha da önemlisi sevdiğim bir ortağım ile sohbet etmekten çok memnunum. Davetiniz için çok sağolun Umurcan bey.

Ersun bey dilerseniz şöyle başlayalım. Biliyorsunuz biz bu Podcast serisinde finansal yatırım araçlarında elde edilen gelir ve kazançları ele alıyoruz. Aslında işin teorisinde gayrimenkulün bizatihi kendisi finansal bir yatırım aracı değil. Gayrimenkule dayalı olarak çıkartılan, örneğin gayrimenkul fonları veya sertifikaları gibi finansal enstrümanlar gibi bir “finansal yatırım aracı” değil yani. 

Ama realitede, belki de pek çok ülkede olduğu gibi Türkiye’de de, gayrimenkul en konvansiyonel yatırım aracı olarak görülüyor. İçinde oturduğumuz daimi meskenimiz, işyerimiz, tatil evimiz, hobi bahçelerimiz gibi taşınmazları kast etmiyorum elbette. Bunlara teknik olarak yatırım aracı bile denebilir mi emin değilim. Ama bu teorik tartışmayı bir kenara koyarsak en azından kullanım değil salt yatırım amacıyla aldığımız taşınmazlar, tabiri caizse bal gibi, yatırım aracı gibime geliyor. Asli amaç da finansal getiri elde etmek olduğuna göre, bunlara yapılan yatırıma finansal yatırım diyebiliriz rahatlıkla diye düşünüyorum. Siz nasıl görüyorsunuz?

ERSUN – Çok haklısınız. Tüm dünyada olduğu gibi ve belki de biraz daha fazla bir şekilde ülkemizde “tapu” sahibi olmak çok önemli. Ben sizden belki biraz farklı olarak, sizin yukarıda saf yatırım aracı olarak görmediğiniz oturduğumuz ev gibi, çalıştığımız işyeri gibi kullanımda olan gayrimenkulleri de yatırım aracı olarak değerlendiriyorum. İki sebepten: Birincisi , pek çok mala kıyasla çok daha kolay alım satımı yapılabilen bir enstrüman olduğundan aslında görece son derece likit bir varlık gayrimenkul. İkincisi ise özellikle bizim gibi sosyal güvenlik sistemi çok gelişmemiş ülkelerde bir emeklilik planı aslında. Kendi oturacaksa kiradan kurtaran, kiraya verecekse ek bir emeklilik geliri sağlayan bir enstrüman. Bunların üzerine bir de biraz da enflasyondan kaynaklanan değer artışını koyarsanız iyi bir yatırım aracı olabilir doğru bir yatırımcının elinde.  

Peki teşekkür ediyorum. Ersun bey şimdi dilerseniz şöyle yapalım. Diyelim ki ben tam mükellef bir gerçek kişi olarak bir ev almıştım (hatta dolar olarak ödeme yapmıştım alırken), sonra 2020 içinde sattım ve bir değer artış kazancı elde ettim. Nasıl vergilendiriliyorum? 

ERSUN – Gerçek kişiler açısından gayrimenkul alım satımından elde edilen kazançlar bizim Gelir Vergisi Kanunumuzda sayılan 7 kazanç unsurundan ikisi kapsamında vergilendiriliyor. Biri “Ticari Kazanç” diğeri ise “Değer Artış Kazancı”.

Eğer gayrimenkul “inşa işleri” ile ya da “alım satımı ile” sürekli olarak uğraşıyorsanız, - ki hem idare hem de yargı kararları bir yılda birden fazla ya da  birbirini izleyen yıllarda birer tane gayrimenkul satışının süreklilik koşulunu sağlamaya yeteceğini söylüyor- siz artık tacirsiniz. Tacir olunca da diğer tacirlerden (mesela bakkaldan, tek başına çalışan müteahhitten) farkınız kalmıyor. Defter tutacaksınız, fatura düzenleyeceksiniz, aylık, üç aylık, yıllık beyannameler vereceksiniz vb….

Diyelim ki gayrimenkul “alım satımı” ya da “inşa işleri” ile sürekli uğraşmıyorsunuz ama bir arazi aldınız ve bu araziyi iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellediniz. Bu durumda da söz konusu parselleri ne zaman satarsanız satın siz ilk satışta tacir oluyorsunuz.

Bu üç durumdan birine girmiyorsanız (yani ne gayrimenkul inşa işi ile ne alım satımı ile sürekli uğraşmıyorsunuz ne de satın aldığınız bir araziyi 5 yıl içinde parsellediniz ) ama sahip olduğunuz bir gayrimenkulü satarsanız elde edeceğiniz alım satım kazancı 7 kazanç unsurundan “değer artışı kazançları” içinde “ Alım satım kazancı” kapsamında vergilenecek. 

Bu evin içinde ikamet etmekte olduğum ev olup olmamasının herhangi bir önemi var mıdır? Veya iş yeri olarak kullanılabilecek bir taşınmazdan söz ediyor olsaydım, misal bir dükkan gibi, bunun gelir vergilemesi açısından bir farkı var mıdır?

ERSUN – Hem ticari kazanç hem de değer artışı kazançlarında alım satımı yapılan gayrimenkulün türü önemli değil. Yani ev, arsa, fabrika binası, ofis, dükkan, tarla, bahçe…. Ne olursa olsun bu iki kazançtan birine girerek vergilenecektir. Sorduğunuz için söyleyeyim bu gayrimenkulü kullanıyor olmanız da önemli değildir. Oturduğunuz ev, çalıştığınız ofis, ekip biçtiğiniz tarlayı sattığınızda elde ettiğiniz kar ya ticari kazanç ya da değer artışı kazancı kapsamına girecektir. 

Peki, fark etmişsiniz, hipotetik örneğimde bu taşınmazı dolar ile almıştım. Kur farkım vergiye tabi mi?

ERSUN – Döviz cinsinden aldığınız bir ofisi sattığınızda da kur farkları hem ticari kazançta hem de değer artışı kazancında vergilendirilir. Bizim vergi sistemimizde vergileme “net kazanç” üzerinden yapıldığı için satış fiyatından (eğer döviz cinsinden satıyorsanız satış günündeki MB döviz alış kuru üzerinden TL tutarı) alış maliyeti (eğer döviz cinsinden alınmışsa alış tarihindeki MB döviz alış kurundan TL karşılığı) ve yasada yer alan indirilebilecek giderlerin indirilmesi ile brüt tutardan net tutara ulaşılır. Tacir olmayan gerçek kişiler için (ki siz bu seride tacir olmayan gerçek kişi yatırımcıları ele alıyorsunuz) yani alım satım kazançları “değer artışı kazancı” kapsamında vergilendirmeye tabi olacaklar için mesela kredi ile alınan bir gayrimenkul için katlanılan kredi faizlerinin satış sırasında gider olarak dikkate alınmasını engelliyor. Buna karşılık alım satımdaki tapu harcı ya da satışta katlanılan aracılık giderleri net kazanca ulaşılırken indirim konusu yapılabiliyor. Bir de değer artış kazancının hesaplanmasında alım tarihi ile satış tarihleri arasında eğer TÜFE’de %10’dan fazla bir artış meydana gelmişse bu durumda alış bedeli endekslenerek artırılabiliyor. Bir de çok mütevazı yıllık bir istisna tutarı var. (mesela 2020 yılı için 18.000TL) 

Peki sattığım taşınmazı miras yoluyla almış olsaydım, satış kazancımı belirlerken ne yapacaktım?

ERSUN –Değer Artış Kazançlarında değer artış kazancının hesaplanabilmesi için söz konusun gayrimenkulün bir “ivaz” karşılığında elde edilmiş olması lazım. Yani gayrimenkulden elde edilen kazancın vergilendirilebilmesi için bu gayrimenkul söz konusu gerçek kişi tarafından bir bedel ödenerek alınmış olmalı. Bu bedel nakdi olabileceği gibi nakdi olmayan şekilde de ödenmiş olabilir. (mesela başka bir malla takas edilmiş, trampa suretiyle iktisap edilmiş, karşılığında bir hizmette bulunulmuş – ben hep bu örneği veririm mesela “yaşlı bir kişi ölene kadar kendisine bakma karşılığında söz konusu gayrimenkulü size vermiş olabilir”- vb.olabilir.) Bu durumlarda aslında bir nakdi bedel ödenmese de bu gayrimenkul karşılığında bir “ivaz” ödenmiştir. Buna karşılık eğer gayrimenkul bir ivaz karşılığı edinilmemişse bu durumda söz konusu gayrimenkulün satışı da değer artış kazancı kapsamında vergilendirmeye tabi olmayacaktır. İvazsız iktisap iki yolla olabilir malum: Ya miras kalır ya da bağış/hibe yoluyla olur. Eğer bir gayrimenkul bu yollardan biri ile ivazsız olarak edinilmişse değer artış kazancı kapsamına girmez. Ticari kazanç da sayılmayacaksa vergilendirilmez demektir.

Peki taşınmazı elde tutma süremin önemi var mıdır?

ERSUN – Eğer gayrimenkul alım satım işlemi ticari kazanç kapsamında vergilendirilmeyen bir gerçek kişi söz konusu gayrimenkulü 5 tam yıl süreyle üzerinde tuttuktan sonra satıyorsa elde ettiği kazanç değer artışı kazancı kapsamında vergilendirilmeyecektir. Mesela 2020 yılı Ocak ayında bir ivaz karşılığı edinilen bir gayrimenkul 2025 yılı Ocak ayı bittikten sonra satılırsa elde edilen kazanç milyonlar olsa da vergilendirmesi mümkün değildir. Ancak 60 ay değil de 59 ay 29 gün tutulup satılırsa elde edilen kazanın tümü vergi kapsamına girecektir. Biraz haksızlık var burada tabii ki…. Dilerseniz bunu da tartışırız 😊

Diyelim ki aynı yıl içinde iki farklı taşınmazımı sattım, birinden kazanç elde ettim, birinden zarar. Bunları birbirine mahsup edebilir miyim? Ya da bir taşınmaz sattım zarar ettim, bir de kar ettiğim mesela Eurobond satışım vardı bunları birbirine mahsup edebilir miyim?

ERSUN – Değer artış kazançlarında zaten ikinci satışın olması işin ticariye dönmesine neden olur. Bu durumda da ticari kazanç kapsamında vergileme prensipleri çerçevesinde sepete attığımız tüm karlar ve zararlar birbiri ile netleşerek sonuçtaki safi kazanç vergilendirilecektir.Değer artış kazancı açısından ise aslında bilgisayar yazılımları gibi ya bir ya da sıfır var. Eğer kar yoksa kapsamda değil. Kar varsa vergilenir. 

Gayrimenkul alım satımı sebebiyle Değer Artış Kazancı beyan etmek zorunda olan gerçek kişinin beyanı gerekli başka gelirleri varsa onlar da ayrıca beyana tabidir. Ancak mesela eurobond geliri olan bir gerçek kişinin aynı yıl gayrimenkul alım satımından zarar etmesi durumunda bu zarar beyanname üzerinden indirilebilecek bir zarar değildir çünkü beyana tabi değildir.  

Peki taşınmazın yurtdışında olması gelir vergilemesi durumumu nasıl etkiler?

ERSUN – Etkilemez. Aynı prensiplerde vergilemeye tabidir. Yasamızda bu konuda yurt içi ya da yurt dışı gayrimenkul arımı yapılmamıştır. 

Ersun bey çok teşekkür ederiz açıklamalarınız için. Aslında ben bu 13. bölümde sadece gayrimenkul satış kazançlarını değil gayrimenkul kira gelirlerini de ele almak istiyordum ama bakıyorum ki süremiz bir hayli ilerlemiş. Eğer sizin için de uygunsa isterseniz bu bölümümüzü ikiye ayıralım, kira gelirlerini ayrıca 13. Bölümümüzün 2. Kısmında ele alalım. Böylece ne sizin için ne de dinleyicilerimiz için işi acele getirmeye çalışmadan, sizin bu keyifli açıklamalarınızı almaya devam edebilelim. Ne dersiniz?

ERSUN – Tamamdır Umurcan bey.

Efendim böylece bu podcast serimizin onüçüncü bölümünün ilk kısmının sonuna gelmiş bulunuyoruz. Bu ilk kısımda gayrimenkul satış kazançlarını ele aldık. İkinci kısmında kira gelirlerini ele alacağız. Uykuya dalmadan buraya kadar gelmiş olduğunuz için özür diliyorum. Bir sonraki bölümde buluşuncaya kadar keyifli, sağlıklı, bol kazanç ve az vergili günler diliyorum.